中西部城市開年積極推地 房企迎換倉窗口期

作者：唐韶葵

對於手頭資金寬裕的房企而言，現在或許是拿地換倉、調整城市佈局的好機會。

開年來，中部二三線城市推地力度加大、房企積極收併購以實現三四線城市佈局，這些信號都表明，隨着東部沿海城市土地市場調控嚴厲，中部城市的土地市場機會漸顯。

房企拿地熱情仍然高漲，據中原地產研究中心統計，今年截至2月26日，50大城市土地出讓金高達5918.7億，同比上漲60.6%。成交金額最高的城市是杭州591.27億，同比上漲249.35%；其次是北京土地出讓金558.11億，同比上漲341.57%；第三蘇州土地出讓金498.82億，同比上漲150.65%。包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等14個城市賣地超100億。

但熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低於2015-2017年平均30%的水平。熱點城市在土拍市場逐步恢復理性，泡沫逐漸變小。

同策諮詢研究總監張宏偉指出，2018年的房地產市場或仍將延續去年的態勢，截至目前，開發商拿地熱情依舊高漲，雖然土儲不是越多越好，但土儲的較量已逐漸成為房企綜合實力的象徵之一。如果企業自身資金面充裕，在房價低谷期，房地產市場冷淡，拿地競爭強度較小，拿地後控制項目進度，可以隨房價進入上升通道獲取較大收益，算得上拿地的好時機。

中西部拿地窗口期

中估聯數據顯示，2017年全國住宅用地供應的地塊規劃建築面積為19.0億平方米，同比增長15.1%，拉動成交量上漲，成交量為15.4億平方米，同比增長17.3%。成交樓面均價上漲幅度略有收窄，平均溢價率同比下跌。2016-2017兩年都呈下半年土地供應同比增長較快的趨勢。

2018年初，中部一些城市顯示出積極推地的姿態。繼2月份推出18幅地塊後，鄭州3月份將推42幅土地，集中於下半月，總面積約2262.09畝。公開資料顯示，這些地塊多為城中村改造與合村並城項目用地，共36幅。

中估聯數據研發總監顏莉指出，一二線城市房地產市場的嚴控及三四線城市前期被釋放出的大量購房需求，令2018年三四線城市的房價可能會面臨較大分化。預計2018年土拍市場的主戰場可能會轉向二線新秀城市及優質三四線城市。

從中估聯設置的全國土地市場價格泡沫指數來看，泡沫較大的城市主要集中在東部沿海；中西部大部分區域土地市場競爭不是特別激烈，高價地塊數量較少，風險偏弱，存在很多開發介入機會，小部分區域如重慶、成都土拍市場競爭已開始白熱化，土地泡沫指數大幅上升。

該機構測算認為，西安、石家莊、鄭州3城的拿地可能利潤率排在前三，分別達39%、36%、34%。可能利潤率高於10%的城市共12個，主要是中西部二線城市。

據分析，今年積極推地的城市都不是去年土地成交溢價較高者。新的人口流入型城市是今年房企關注的區域。去年平均溢價率最高的前三甲合肥、嘉興和南昌，分別為124%、96%和69%，緊隨其後是杭州、瀋陽和成都。這些城市在年初並沒有太多土地出讓。

數據顯示，2017年人口流入超過100萬的中西部城市有鄭州、武漢、重慶、成都。以安徽阜陽為例，其今年2月商業用地成交以7509.24萬元位列安徽榜首。阜陽下轄的阜南縣，在2018年也將大量推地，預計出讓土地195幅，出讓總面積高達12578.66畝。其中商住用地推出量達8728畝，是2017年的6倍。有四幅超500畝的住宅地塊備受房企關注。當地業內人士指出，阜陽市空間規劃透露阜南縣至2030年，縣城建設面積將達335平方公里，縣城總人口或達100萬人。

阜南城市建設大框架已拉開，目前，縣政府與張江高科、九友基金正在洽談合作事宜，擬啟動京九新區建設；祥源、名邦、中信等房企已入駐阜南。

房企的換倉機會

融資渠道持續收緊，銷售狀況不理想，現金為王的樓市背景下，即使是龍頭房企也有擴張的資金壓力，因此在投資佈局上更謹慎。2月全國土地市場持續降溫，成交地塊呈「低溢價、低總價」特徵。

張宏偉認為，由於房企規模化的訴求和市場競爭度增加，導致市場格局迅速轉變，企業在現階段仍然有拿地的衝動。且現階段企業通過拿地換倉，以謀求2019-2020年即下一輪市場的發展機會。所以，企業拿地依然保持一定熱度，尤其是典型的大牌房企。

據同策研究院統計，2018年1-2月，龍湖地產、中海地產、碧桂園拿地金額均超過200億，位列行業前三甲，碧桂園收儲868.79萬平方米位列第一。

顏莉認為，2017年土地市場出台的各類調控政策如「熔斷地價、雙限、競配建、競自持」等已讓土地市場漸趨平靜，黨的十九大提出 「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居」。預計2018年，土地市場將加大租賃用地、保障房、自持用地等的供應量，以緩解居住而非買賣的供需矛盾。目前一線城市已全部出現租賃用地，預計二線城市將加快推出租賃用地步伐。此時中部地區一些二三線城市，或許是房企最後的「補倉、換倉」機會。

她指出，2017年的土拍溢價率雖低，但價格已到一定高位，對開發商開發、價值整合、圈層營銷、運營能力等綜合能力提出更高要求。開發商以聯合體形式拍地的現象將增多。同時，中小型開發商還將面對2016年高價拿地後加劇的生存危機。預計行業集中度將進一步加大。

本文來源：http://www.jiemian.com/article/1981491.html