香港要填海借島建房，情況要變了?

香港要填海借島建房，情況要變了?

桂山島(珠海)填海工程避免了城市尋找土地、填海造地和建造房屋的緩慢而繁瑣的過程，觀塘重建預計將在7年內為50萬港人提供住房，並可能改變“明日大嶼”項目的規模;

單獨的龜山島方案會部分影響大嶼山的房地產市場，但不會給香港的房地產市場帶來明顯的影響。如果龜山島計劃整合葵湧貨櫃碼頭，影響將擴展至香港、九龍及新界西部的房地產市場。

無論桂山島方案，還是進行回歸分析香港人民政府的填海建屋計劃，或者學生思維發展突破下的新方案，都需細心謹慎規劃，特別要避免在下一輪經濟和金融危機事件發生時，對房地產行業市場環境產生疊加影響。

—作者：諾亞財富首席經濟學家夏春

周一晚上下班前，突然看到香港媒體援引建制派的消息稱，中央正在研究創新辦法，幫助香港解決長期存在的住房問題。中環街市它在大嶼山以南的珠海市桂山島上填海造地，然後租給香港建房，包括大量50萬人的公共住房。參照“橫琴模式”，香港法律在本地實施，由香港特別行政區管轄，並規劃發展。

“橫琴模式”是指中央政府授權澳門特別行政區依照澳門特別行政區法律，對 Hengqin 口岸、澳門口岸區及相關擴展區行使管轄權，直至2049年年底。

這個消息和全國人大常委會將於5月21日制定《港口安全法》的消息一樣，既出人意料，又不那麼出人意料。

港區全國人大可以代表，香港企業工會組織聯合會(簡稱“工聯會”，建制派第二大政黨)榮譽會長鄭耀堂曾經在2018年和2020年兩次發展建議，在中央人民政府政策支持下，油旺轉移地積比香港向惠州、珠海、中山等城市進行租地，興建港式新市鎮，並效仿橫琴經濟模式，讓香港學生擁有其行政監督管理權或高度自治權，全面管理實行中國香港問題法律、稅制等，成為我國香港的第19個區。

《香港特別行政區國家安全法》的出台，本身就非常有利於香港經濟的長期穩定發展。中央一定會同時出台新的政策，促進香港經濟繁榮，化解深層次矛盾。事實上，中央政府負責港澳事務的官員在5月底表示，他將幫助香港解決國家安全法通過後困擾香港多年的土地和住房問題。

但是龜山島的規劃還是比我預想的要快很多，而且我覺得龜山島是一個大多數人都沒聽說過的地名。桂山島位於珠海海域，面積10平方公裏。距離大嶼山以南約3海裏，預計乘高速船約45分鍾可達香港中環及尖沙咀核心商業區。

從地圖上可以看到，我們昨天在海灘上拍的照片沒有一張能直接覆蓋桂山島(珠海)。我兒子照片背景中的島嶼應該在香港水域范圍之內。它們比桂山島(珠海)還小。

為什麼是桂山島?

然而，香港水域范圍內的南丫島面積為13.85平方公裏。目前島上住著6000人左右，高速船離中環25分鍾左右，應該是比較適合建房的選擇。

不過，這個工作計劃經濟目前我們看來還沒有進行任何研究進展。香港小政府管理模式下，政府信息工程的規劃和實際項目建成社會之間發展往往一個有著20-30年的間隔。以廣深港高鐵香港段為例，長度26公裏，2005年具體設計規劃後，計劃2015年建成，實際建成通車日是2018年9月23日。

在香港，這已經是一個相對較快的項目。較為緩慢的政府項目，如西九龍文娛藝術區和啟德機場發展項目，已有十多年沒有明顯進展。

即使是私人房地產開發商主導的建設，也有很多速度慢的例子。下圖中的白色建築是尖沙咀的標志性建築“朱明”。2009年發售，由新世界發展及市區重建局聯合開發。在一般人看來，這樣的建築從開工到竣工，大概需要兩年的時間。

看到建築師的采訪，我知道明珠從規劃到竣工已經使用了20年，涉及到屏風建設、綠化程序、休憩空間、古樹方向等問題，建築師對設計方案進行了70次修改。事實上，他們幾乎所有的建築項目都需要十年以上的時間才能完成，從外表上看，建築師們的工作是如此的完美，以至於他們自己都不喜歡。

資料顯示，香港的土地面積為1106.34平方公裏，其中已開發的土地僅占四分之一，約276.6平方公裏;郊野公園和自然保護區占40%，而住宅用地只占總用地的7%。值得一提的是，香港6%的土地面積來自填海造地。