綠置居按揭攻略：审批不通過怎麼辦？全方位解決方案

綠置居按揭審批常見原因分析

在香港申請綠置居按揭時，許多申請人會面臨「綠置居按揭唔批」的困境。根據香港金融管理局最新數據顯示，2023年首季綠表居屋按揭申請拒絕率達18.7%，較私人樓宇按揭高出近5個百分點。造成審批不通過的主要原因可歸納為以下四類：

信貸評級不足

信貸評級是銀行審批按揭的首要考量因素。根據環聯（TransUnion）香港的統計，約有35%的按揭申請被拒與信貸評級問題相關。具體問題包括：

• 信貸紀錄空白或過短（少於6個月）
• 過往還款紀錄不良（逾期還款次數超過3次）
• 信貸使用度過高（信用卡額度使用率超過70%）
• 近期頻繁查詢信貸報告（半年內超過4次）

值得注意的是，即使申請人月入穩定，若信貸評級低於I級（TU評分低於650分），獲批按揭的難度將大幅提升。

收入證明不足

香港金管局規定，按揭申請人必須提供足夠收入證明。常見問題包括：

• 非固定收入人士（如自僱人士、佣金制僱員）未能提供24個月穩定收入紀錄
• 收入來源多元化但缺乏完整文件證明
• 剛轉工不足3個月的申請人
• 現金收入佔比過高（超過總收入30%）

以2023年首季數據為例，收入證明問題導致約28%的綠置居按揭申請被拒。

負債比率過高

根據現行逆周期宏觀審慎監管措施，銀行必須確保申請人的供款與入息比率不超過50%。計算公式如下：

若申請人同時有其他重大負擔，如贍養費、擔保責任等，都可能影響負債比率計算。

物業估價不足

綠置居物業估價不足是常見問題，特別是在樓市調整期。根據差餉物業估價署數據，2023年首季居屋二手市場估價差距達5-15%。主要原因包括：

• 物業樓齡過高（超過30年）
• 特殊景觀或座向因素
• 樓市波動期間估價保守
• 物業有結構問題或違規建築

按揭被拒後的應對措施

當面臨「綠置居按揭唔批」的情況時，申請人應保持冷靜，並採取系統性應對措施。根據香港按揭證券公司的建議，可按照以下步驟處理：

重新審視財務狀況，找出問題所在

首先應向銀行索取詳細的拒絕理由，並對自身財務狀況進行全面檢視：

• 立即向環聯申請個人信貸報告（費用為HK$280）
• 詳細計算所有負債與資產比例
• 整理過去6個月的收入與支出紀錄
• 評估現有擔保責任與潛在負債

這個過程類似於「買二手車 驗車」前的詳細檢查，必須徹底且客觀。建議使用財務分析表格來協助：

尋求專業按揭顧問的幫助

香港有眾多持牌按揭轉介公司，能提供專業協助。選擇時應注意：

• 確認顧問公司是否持有地產代理牌照
• 查詢成功案例特別是綠置居個案
• 了解收費結構（通常由銀行支付佣金）
• 要求提供詳細的改善方案時間表

專業顧問能協助分析不同銀行的審批標準，並推薦最適合的申請策略。

考慮其他貸款方案

若主要問題在於收入或信貸紀錄，可考慮以下替代方案：

• 增加擔保人（須符合擔保人資格要求）
• 申請發展商二按（利率通常較高）
• 考慮家人資助增加首期
• 尋求按揭保險計劃（HKMC或QBE）

值得注意的是，擔保人必須具有穩定的收入來源和良好的信貸紀錄，且年齡一般不超過65歲。

重新申請按揭

改善問題後重新申請時應注意：

• 等待適當時間（信貸改善通常需3-6個月）
• 選擇對申請人情況較寬鬆的銀行
• 準備更完整的證明文件
• 避免短期內多次申請

如同完善的「香港買新車流程」需要仔細準備文件，重新申請按揭也需謹慎規劃每個步驟。

提升按揭獲批率的技巧

要成功獲得綠置居按揭批核，申請人需要從多個方面著手改善自身條件。根據銀行業內人士建議，以下技巧能有效提升獲批機會：

改善信貸評級

信貸評級的改善需要系統性規劃：

• 準時還款：設置自動轉賬確保所有貸款準時清還
• 控制信用卡使用：將使用率維持在30-50%之間
• 避免頻繁申請信貸：每次申請都會留下紀錄
• 保持舊賬戶：信貸歷史長度影響評分，保留最舊的信用卡賬戶
• 定期查閱信貸報告：每半年檢查一次，及時糾正錯誤

根據環聯數據，持續6個月良好還款紀錄，平均可提升信貸評分50-80分。

穩定收入來源

銀行特別重視收入穩定性，建議採取以下措施：

• 保持現職工作至少6個月以上
• 如為自僱人士，準備24個月的銀行月結單及利得稅報稅表
• 避免在申請期間轉工
• 如有多個收入來源，提供完整證明文件
• 考慮將部分現金收入轉為銀行轉賬紀錄

降低負債比率

在申請按揭前3-6個月開始減債：

• 優先清還高利率的信用卡債務
• 避免新增任何貸款包括車貸（與「香港買新車流程」相關的融資應暫緩）
• 考慮債務重組，將多筆小額貸款整合
• 減少擔保責任，如可能的話解除為他人作的擔保

計算負債比率時，銀行會考慮所有定期還款責任，包括學貸、稅貸等。

增加首期付款

提高首期比例能顯著降低銀行風險：

• 綠置居最低首期為5%，但建議準備10-20%
• 額外資金可作為後備儲蓄，顯示財務穩健
• 考慮動用MPF賬戶累算權益（須符合特定條件）
• 如獲得家人資助，需準備饋贈信及資金來源證明

較高的首期不僅提升獲批機會，還能減少按揭保險費用。

綠置居按揭案例分享

以下透過真實案例說明如何解決「綠置居按揭唔批」的問題：

案例一：信貸評級不足個案

陳先生（38歲）月入HK$35,000，申請綠置居按揭時被拒。經分析發現其信貸評級僅為J級（TU分數520），主要原因為：

• 兩張信用卡經常接近爆額
• 曾有3次逾期還款紀錄
• 半年內申請過兩次私人貸款

解決方案：

1. 立即清還部分信用卡欠款，將使用率降至40%
2. 設置自動轉賬確保準時還款
3. 停止申請任何新信貸
4. 6個月後信貸評級提升至H級（TU分數650）
5. 重新申請並成功獲批按揭

案例二：收入證明不足個案

李女士（42歲）為自僱設計師，平均月入HK$45,000，但按揭申請被拒。問題在於：

• 收入波動大，最高與最低相差達80%
• 部分收入以現金收取，缺乏銀行紀錄
• 無法提供連續24個月穩定收入證明

解決方案：

1. 開始將所有收入經銀行轉賬處理
2. 準備完整的利得稅報稅表及核數師報告
3. 提供12個月的銀行月結單顯示平均收入
4. 增加首期至20%以降低銀行風險
5. 最終獲批按揭，但利率稍高0.25%

案例三：負債比率過高個案

黃先生（35歲）月入HK$40,000，但同時負擔汽車貸款及私人貸款，導致負債比率達62%。情況類似許多人在完成「香港買新車流程」後立即申請按揭的困境。

解決方案：

1. 優先清還利率較高的私人貸款
2. 考慮出售汽車或重新安排「買二手車 驗車」計劃，減輕車貸壓力
3. 尋找擔保人（父親）共同申請
4. 三個月後負債比率降至48%
5. 成功獲批按揭，但需購買按揭保險

注意事項：避免常見的按揭陷阱

在處理綠置居按揭申請時，必須警惕以下常見陷阱：

隱藏費用與條款

仔細閱讀按揭協議中的細則：

• 提前還款罰息期（通常2-3年）
• 高額律師費及估值費
• 按揭保險費用計算方式
• 利率鎖定期與浮動條款

建議比較至少3間銀行的條款，並使用按揭計算機詳細評估總成本。

過度借貸風險

即使獲批按揭，也應評估還款能力：

• 考慮利率上升壓力（現時利率處於歷史低位）
• 預留至少6個月供款作為應急儲備
• 評估未來收入穩定性（如行業前景）
• 考慮家庭計劃可能帶來的收入變化

文件準備要點

避免因文件問題延誤審批：

• 確保所有文件為最近3個月內發出
• 收入證明需顯示完整個人資料及公司蓋章
• 銀行月結單必須完整無缺頁
• 如為翻譯文件，需由認可翻譯員簽署確認

時間規劃重要性

綠置居交易有嚴格時限，必須提前規劃：

• 簽署臨約前預先進行初步估價
• 預留至少2個月處理按揭申請
• 考慮審批不通過的後備方案
• 與業主協商較長的成交期（如可能）

總的來說，面對「綠置居按揭唔批」的情況，申請人應系統性分析問題，積極改善自身條件，並在必要時尋求專業協助。無論是處理按揭申請還是進行「買二手車 驗車」等重要財務決策，詳細準備和專業建議都是成功關鍵。如同完善的「香港買新車流程」需要仔細規劃，按揭申請也需要周詳準備，才能順利實現置業夢想。