居屋抽籤全攻略：新手必讀指南

居屋簡介

居者有其屋計劃（簡稱居屋）是香港房屋委員會（房委會）為協助中低收入家庭置業而推出的資助出售房屋計劃。其核心概念是政府以低於市值的價格出售房屋單位，讓合資格市民能夠負擔得起自置居所。居屋的優勢顯而易見，最直接的就是價格上的折扣。一般來說，居屋單位的售價會比同區私人住宅的市場價格低三至五成，大大降低了上車門檻。此外，居屋的按揭安排也相對寬鬆，最高可承造九成半按揭，還款期長達25年，首期壓力遠低於私人樓宇。然而，居屋亦有其限制。最為人熟知的是轉讓限制，即業主在購入單位後的首段時間內（通常為首5年，即「限制期」）不能在公開市場自由轉售，只能以不高於原價的折扣率轉讓予房委會認可的合資格人士。即使在補地價後可在自由市場買賣，程序亦較為複雜。

那麼，誰有資格申請居屋呢？申請主要分為「白表」和「綠表」兩大類別。白表申請者為非公屋住戶，而綠表申請者則主要為公屋住戶或符合資格的公屋輪候人士。無論是白表或綠表，申請者都必須符合嚴格的入息及資產限額。這些限額會每年檢討，並因應申請類別（家庭或一人申請）而有所不同。以2023年居屋計劃為例，白表家庭申請者的每月入息限額為$66,000，資產限額為$1,850,000；白表一人申請者的入息限額則為$33,000，資產限額為$925,000。綠表申請者則無須通過入息及資產審查，但必須是現居於公屋或擁有公屋申請資格的人士。了解這些基本資格，是參與居屋抽籤的第一步。

居屋申請流程

居屋申請並非隨時可以進行，房委會會每年或隔年推出新一期居屋計劃，並公布明確的申請時間表。通常，申請期會開放約兩至四星期，期間接受網上、郵寄或親身遞交申請表格。錯過了這個「黃金窗口」，就必須等待下一期。因此，密切關注房委會及房屋署的官方公告至關重要。除了申請期，後續的攪珠日期、申請資格核對結果公布、揀樓邀請信發出及揀樓程序展開的日期，都是申請人必須記下的重要里程碑。

填寫申請表看似簡單，實則暗藏許多細節。無論是選擇網上申請還是紙本表格，都必須確保所有個人及家庭成員資料準確無誤。常見錯誤包括：填錯身份證號碼、漏報同住家庭成員、錯誤評估家庭入息及資產、以及簽名不符等。這些錯誤輕則導致申請無效，重則可能被視為虛假陳述而負上法律責任。建議在填表前，仔細閱讀申請指南，並預先準備好所有所需文件的副本。

所需文件是證明申請資格的核心。一般來說，申請時需備齊以下文件：

• 申請表上所有人士的身份證明文件副本（香港身份證）。
• 收入證明，如最近三個月的薪金證明、稅單、僱主證明信等。
• 資產證明，包括所有銀行戶口、股票、基金、物業等資產的最近期結單或證明文件。
• 住址證明（如水電煤賬單）。
• 若以家庭申請，需提供結婚證明書副本；如有子女，需提供出生證明書副本。

提前整理好這些文件，不僅能讓申請過程更順暢，也能在接到房委會進一步審查要求時從容應對。

抽籤機制詳解

當申請期結束後，房委會便會進行俗稱「攪珠」的電腦抽籤程序，以決定所有申請者的優先次序。這個居屋抽籤機制是整個計劃中最關鍵的一環。攪珠會隨機抽出若干組別（例如10個組別，每個組別有兩個數字），申請編號最後兩個數字與被抽中組別數字相同的申請者，便會按組別順序獲得一個優先次序號碼。這個號碼將直接影響你是否有機會獲邀揀樓。值得注意的是，攪珠只決定同一類別申請者（如白表家庭、白表一人、綠表家庭等）內部的先後次序，而各類別之間的配額比例是預先設定的。

坊間常問：如何提高中籤機會？首先必須認清，攪珠本身是隨機的，沒有任何技巧可以「操控」結果。所謂的提高機會，更多是指策略上的選擇。例如，以家庭名義申請，相較於一人申請，通常配額更多，中籤機會相對較高。其次，確保申請資料百分百準確，避免因資格問題被取消資格。最後，就是保持耐心並持續申請。對於許多幸運兒來說，他們的中籤往往是經歷了多次申請後的結果。

揀樓次序的影響極為深遠。優先次序號碼越靠前，意味著你能越早進入揀樓環節，可選擇的單位（包括屋苑、樓層、座向、面積）自然也越多、越好。號碼較後的申請者，可能只能揀選別人剩下的單位，甚至根本沒有揀樓機會。因此，一旦收到房委會發出的「申請書編號及攪珠結果通知書」，應立即核對自己的優先次序，並根據號碼的靠前程度，開始為下一階段的揀樓做準備。

揀樓攻略

收到揀樓邀請信，是邁向成功置業的一大步，但絕非終點。揀樓前的準備工作必須做足。首要任務是深入研究當期推售的所有樓盤資訊。這包括：

• 地理位置： 屋苑所處的區域、周邊交通（港鐵站、巴士線）、社區配套（學校、商場、街市）。
• 單位資料： 仔細研究售樓說明書和價單，了解不同座向、樓層的單位面積、間隔、景觀及定價。
• 實地考察： 盡可能親身到屋苑周邊考察，感受環境、噪音、空氣質素等紙上無法獲得的資訊。

同時，財務評估必須同步進行。計算清楚自己的負擔能力，包括首期、印花稅、律師費、裝修費及每月供款。可以預先向銀行或財務機構查詢初步的按揭批核意向，做到心中有數。

到了揀樓現場，氣氛往往緊張。注意事項包括：準時或提前到達指定地點、帶齊所有要求的正本文件（身份證、邀請信、收入資產證明等）、預先列出心儀單位的優先次序清單。現場工作人員會按叫號順序讓申請人進入揀樓區，通常選擇時間有限（可能只有幾分鐘），因此必須果斷決策。如果最心儀的單位已被選走，應立即按照備選方案做出決定，切忌猶豫不決而錯失機會。

如何選擇最適合自己的居屋？這沒有標準答案，但可從以下維度考量：「需要」重於「想要」。考慮家庭成員數量及未來規劃（如生育）來決定所需面積；根據日常工作地點選擇交通便利的區域；評估自身對噪音、景觀的敏感度來選擇樓層和座向。記住，居屋是滿足基本居住需求的安樂窩，在有限的預算和選擇下，找到最符合核心需求的單位便是成功。

按揭和法律程序

成功揀選單位並簽署購買意向書後，便正式進入繁複的按揭和法律程序。居屋按揭申請流程與私樓類似，但由於有房委會作擔保（在首段年期內），審批通常較為寬鬆。買家需在指定期限內（通常為揀樓後數週內）向銀行或認可財務機構正式提交按揭申請。所需文件包括買賣協議、身份證明、收入及僱傭證明等。銀行會對物業進行估值，並根據申請人的財務狀況批出貸款額、利率及還款年期。由於有政府擔保，居屋按揭最高可達樓價的95%，且無需購買按揭保險。

法律程序方面，買家必須委託律師處理樓宇買賣契約。律師費用是一筆必要開支，通常包括律師費、代付雜費（如查冊費、登記費）等，總開銷可達數萬港元。律師會負責核實業權、準備按揭文件、處理付款安排（如將銀行貸款轉交賣方）及在土地註冊處完成登記等關鍵法律步驟。買家務必選擇信譽良好、熟悉資助房屋交易的律師行。

整個過程中需要注意的事項和常見問題不少：

• 資金周轉： 確保在簽署正式買賣合約及付清首期時，有足夠資金在手。
• 按揭利率： 雖然居屋按揭較易獲批，但仍需比較不同銀行的利率優惠及現金回贈。
• 補地價問題： 需清楚了解，未來若想在公開市場出售單位，必須先向房委會補回當初購樓時的折扣差價（即「補地價」），這筆費用可能非常龐大。
• 最終不成交的後果： 若買家因任何原因（如未能獲批按揭）而最終無法完成交易，不僅已付定金會被沒收，還可能被房委會追討差價及列入黑名單，未來一段時間內不得再申請資助房屋。

總而言之，從參與居屋抽籤到最終成功收樓，是一段漫長且需要極度細心的旅程。每個環節都充滿挑戰，但充分的準備和了解，能幫助您更有信心地走完這段置業之路，實現安居夢想。