国内房租暴涨，为什么美国的房租却很稳定？

作者简介：沁心，在中国生活了23年，又在美国工作生活了16年，然后当起了十年海龟。有中美两国的大学教育背景，目前在外企当高管，常年中美两地跑。有两个生在美国的女儿，当过中国的小留学生，目前在美国读大学。希望通过一支笔，让更多的人了解中国和美国。

中国房租暴涨这个话题，最近在网上炒的沸沸扬扬的。

2018年09月04日中国新闻网报道：“……一位自称是天通苑房东的人，给帖子打上了“资本盯上租房，要吸干年轻人的血”的标题。他写到，自己拥有一套120平方米的三居室，出租时预期价位在7500元／月，而后引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子以10800元托给了蛋壳公寓……。”

2018年08月20日凤凰网一篇题目为“2018夏天扎心之问：追不上房价的你能追上房租吗？”的文章里面写道，“据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。

涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。”

众多打工族都在惊呼，“租不起房子”了。

美国一直是发达国家的老大，让我们放眼大洋彼岸，看看美国的租房市场如何？ 

注：本文以美国大部分城市为分析基础。

美国预计今年的通货膨胀率为2%，今年平均房租上涨率为2.1%

美国对于通货膨胀率，控制的非常严。为了控制通货膨胀，美国的物价局经常派人到各大商场和超市做突击性检查。 

笔者在大学时代的一个同学，就是暑假在物价局做暑期工，经常被派到不同的超市和商场做价格突击检查。

他们身上佩戴一个类似POS机一样的扫描仪，把价格扫描入物价局的系统中，物价局会去做双向对比，一个是纵向和它自身以前的价格对比，一个是横向和其它商场或者超市同类型的价格相比。

如果发现价格偏离过大（一般维持在1-3%的范围内），物价局会通知商场和超市降价，并会开出相应罚单。 

美国的开罚单的原则是：要么不罚，要么罚的你倾家荡产。 

美国反垄断是全球出名的。如果一个公司想在一条街上建个加油站，另外一条街上必须有它的竞争对手建立另外一个加油站，不允许一个地方只有一个加油站，而且两家加油站不说门对门，也必须非常靠近。

这样做的目的是为了控制某个公司垄断市场，避免物价飞涨，从而影响了通货膨胀率。

美国投资是多样化的，投资房地产不是美国的首选。而每种投资的回报率都控制在一定范围内，暴利不是美国的治国方针。 

美国不少白领，如果有闲钱，首先还是投资股票市场。保守一些的是投资养老金，主要靠基金来运作。也有不少投资连锁店、酒店、不良资产等。 

之所以可以多样化，是因为美国的金融市场管理非常严。中国的股票市场已经让股民欲哭无泪了，太多公司是去股票市场圈钱，而投资公司为了挣钱不惜几倍杠杆的借钱给股民，结果股市里面泡沫过多，股市一垮，成千上万的股民“壮烈牺牲”。 

美国的股票，最多允许2倍杠杆，而且很多股票不允许用杠杆购买，特别是做空股票。美国为了保障养老，不允许养老基金用杠杆。如果发现股票作假，从公司的CEO起，众多的人面对的是坐牢和终生破产。 

中国除去房地产，老百姓没有其他可以信赖的地方去投资。结果，房价和租金的暴涨，让这些投资的盈利，在后代身上都还回来了。 

另外，美国是个鼓励消费的国家，希望大家把大部分的钱用于日常消费，把当下的日子过红火。 

在美国只要你有一份正常的工作，基本上1-2年都可以付得起首付买房子。大部分人都是买别墅，别墅的价格也相差很大，从3万美金到上百万美金都有（豪宅不在此文讨论内）。如果是打工族或者低薪白领，至少可以买的起公寓。

美国还有一种住房形式，就是移动房屋（mobile home），这种房屋可以拆卸和自由移动去不同的地方，里面的装修和舒适度一点不小于公寓，但是比公寓便宜多了。

既然私有住房多样化，在美国哪些人需要去租房呢？

1）大学学生（包括研究生）：学生一般要求头1-2年必须住校，之后就是在学校附近住宿。大部分美国大学生都是联邦贷款上学，贷款利息极低。要是贷款大部分钱进了房东口袋，美国政府第一个反对。

2）贫困族：都是极端低薪族。比如刚工作的工厂操作工。离婚后净身出户工资又不高的打工仔。

3）不愿意辛苦打工的（以黑人居多）。

4）新来某个城市工作，需要过渡一下再买房的家庭。这类家庭，即使租房，多为租别墅，不是公寓。

5）养老人群：孩子大了，不需要一个大别墅了，卖掉以后，改为租公寓，可以节省日常开支和房屋维修费用。 

租金高不会只是针对住房，商业用房也会增高，商业用房资金高，首当其冲受害的就是制造业和小商业（例如：美容美发点、咖啡厅、便利店等）。

高房租的前提就是高房价，高房价带动的是各种物件哄抬。生活成本提高会引起用工成本提高，导致企业和商业成本的增高，造成中小企业倒闭潮，而大型企业也会因此转移到第三世界这些用工成本低廉的地方，这样失业人口会增加。 

一旦失业人口增大，不仅仅美国政府要面临财政税收减少、财政支出增加的经济倒挂现象，美国总统还要被民众弹劾，弄不好就得下台。老布什总统没有能够连任，其中一条就是失业率增大。

美国目前正在和中国打贸易战，如果美国企业连续倒闭，或者都转移到了中国，结果就是美国不战自败。特朗普可不想自己的政治生涯败在房租上，那可是“肥”了房东，“瘦”了自己。 

美国治国方针就是稳定，经济稳定、家庭稳定、社会稳定。高速发展的经济必然会引起通货膨胀，所以美国把通货膨胀率锁定在2%左右。如果让房租和房价飞涨，和美国的治国方针背道而驰，政府肯定出面制止。 

美国各地的房租和收入是成正比的，增长速度也是差不多的。美国几个大城市，例如纽约、旧金山，包括加拿大的多伦多，房价之所以暴涨，是因为大陆移民的暴增，这个现象已经引起了美国政府的强烈关注。

近两年，随着对移民政策的紧缩，特别是中国反贪工作的蓬勃发展，移民疯抢房屋的现象已经大大降低了。 

移民抢购会引起别墅住宅价格飞涨，对于房租的影响一般不大。新移民大多有能力购买新住宅，出租市场并不会增加很多。 

本篇头的文章摘要里面，谈到了黑心中介对房租飞涨的推波助澜。 

在美国，黑中介是无法生存的。要想做房屋中介，首先要有大学文凭（专业不重要），然后还要通过各种考试，在完成了若干个月的实际工作后才可以拿到中介证书，之后每年还要去接受培训。 

每个中介都是在政府那里注册的，每个中介公司都要受到政府和会计事务所的严格审计，他们的成交额都是要被审计，如果发现哄抬物价和扰乱市场现象，不仅中介公司得关门，相关人员还得坐牢。哪个中介公司老板肯为了多一点盈利毁了自己的职业生涯？ 

如果客户找到了没有注册的中介，或者成交额不能正确曝光，客户根本无法签合同，即使签了，也没有法律效应。在美国，没有法律效应的“白纸黑字”没有人肯去做。何况，没有合法注册的中介，根本无法签到任何房源。

还是那句话，美国要的就是平衡。任何一种职业、一种操作，都不得打破这种平衡。特朗普的治国政策有偏激的一面，我们没有看到他为什么偏激。那是因为在对外贸易的操作上，平衡已经被打破。特朗普是希望用新的方法来维持平衡。

房租的涨幅，就是一个最好的例子！

本文來源：http://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1536486602&ver=1112&signature=Pu4DiZ10cq4Sc3OWfOJqmLtYe5k33BYAuiZhdJ7U*UTyzZGa3F0rbeH6a3kCM2CBeWwTO-eQRKFa0PoTG5r-3xtVlmvEMBgye5KViehnVBVT8KJLWqjmudxB0TESMPbt&new=1